Zakup działki, a co za tym idzie idealnego miejsca dla przyszłego domu to nie lada wyzwanie.
Uważam, że w przypadku nieruchomości wokół której będzie skupiało się nasze życie przez kilka lub kilkanaście najbliższych lat jest to najtrudniejsza nieruchomość do kupienia.
Jakimi kryteriami kierują się klienci wybierając działkę? Opisując problem lokalizacji skupię się na moim rynku lokalnym, czyli Koszalin i okolice, ale tak naprawdę dotyczy to każdego miejsca na kuli ziemskiej. Uważam że jest sześć takich podstawowych parametrów jakie należy rozważyć poszukując działki pod wymarzony dom a są nimi:
- Lokalizacja
- Mozliwość zabudowy
- Media
- Dojazd i dostęp do drogi
- Cena
1. Najważniejszym kryterium jest lokalizacja
Zdecydowanie najistotniejsza cecha działki. Choć to banał to naprawdę należy bardzo poważnie zastanowić się gdzie chcemy mieszkać. Czy wybieramy działkę np. w Koszalinie czy też chcemy mieszkać w jednej z sypialni Koszalina, np. Niekłonice, Konikowo, Stare i Nowe Bielice lub Skwierzynka czy też bardziej kuszą nas bardziej odległe a co za tym idzie zdecydowanie spokojniejsze np. Świeszyno, Cewlino, Manowo lub np. Biesiekierz.
W mojej ocenie decyzja o lokalizacja powinna być związana z tym na jakim etapie życia jesteśmy. Młodym osobom , które mają lub planują posiadać dzieci, zawsze doradzam zakup działki w Koszalinie lub najbliżej okolicy miasta np. Konikowo lub Niekłonice. Najdroższe działki położone są oczywiście w Koszalinie, a im dalej tym taniej. Oczywiście należy tutaj policzyć koszty czasowe i materialne jakie będą wiązały się z transportowaniem pociech do żłobka, przedszkola, szkoły czy na zajęcia dodatkowe. Generalnie im intensywniej żyjemy, im więcej pracujemy, im więcej poświęcamy czasu dzieciom, tym trudniej jest optymalnie zorganizować sobie dzień. Działka położona w mieście lub na samych granicach administracyjnych miasta zaoszczędzi nam mnóstwo czasu. Ten ostatni jest chyba w dniu dzisiejszym najcenniejsza walutą.
2. Możliwość zabudowy
Pamiętajmy, że nie każda działka którą możemy znaleźć nadaje się pod zabudowę jednorodzinną. Decydując się na zkup działki należy sprawdzić klika informacji. Najprościej jest zarządzać od właściciela zaświadczenie z aktualnego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Plan jest aktem prawa miejscowego, którym Gmina decyduje jakie ma mieć przeznaczenie grunt na określonym terenie. Bez względu na to co chcemy postawić na działce, to źródło informacji jednoznacznie powie nam co na danej działce możemy zrobić. Zwykle dla domów jednorodzinnych odpowiedni zapis w planie to: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.
MPZP dodatkowo informuje o tym jaki procent działki może być zabudowany, jaki procent działki ma być biologicznie czynny, i jakie są ogólne parametry domu jaki możemy wybudować na działce.
Jeżeli nie mamy MPZP, nie jest to taki wielki problem. Dla wielu terenów w Polsce nie ma takiego planu. Zamiennikiem dla planu jest Decyzja o Warunkach Zabudowy, ja taką decyzję nazywam mini planem. Dotyczy ona tylko tych działek, na które został złożony wniosek i tak jak plan opisuje co możemy wybudować na działce oraz określa podstawowe parametry jakie musi spełniać budynek.
Jeżeli mam MPZP lub Decyzję o warunkach zabudowy śmiało możemy stwierdzić, że działka jest działką budowlaną.
Często w przypadku w którym działka nie jest objeta ani planem ani decyją klienci podpisują umowę przedwstępną z określonym terminem i warunkiem, że do umowy sprzedaży dojdzie po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy.
W taki sposób klient nabywający działkę, ma pewność że będzie mógł wybudować wymarzony dom. Przy zakupie działki warto skorzystać z pomocy Pośrednika w obrocie nieruchomościami. Często posiadamy informacje o tym, jak konkretna Gmina podchodzi to wydawania decyzji o warunkach zabudowy i wiemy na których działkach można się budować. Dodatkowo często posiadamy informacje o osobach, które rozważają sprzedaż ale nie ma jeszcze takich działek w oficjalnym obiegu.
Pamiętajcie, że MPZP czy też decyzja o warunkach zabudowy nie są jednoznaczne z pozwoleniem na budowę, ale są warunkiem koniecznym do jego wydania.
Potem zostanie już „tylko” wybrać wymarzony projekt, uzyskać pozwolenie na budowę i rozpocząć rozkoszny i przyjemny proces budowy domu.
3. Media
Kolejnym niezwykle ważnym jest dostępność do mediów. Takie informacje są bardzo łatwe do sprawdzenia, wystarczy nam kopia aktualnej mapy zasadniczej na której można zobaczyć jakie media znajdują się koło działki. Generalnie najlepszą sytuacją jest taka w której na działce mamy już przyłącze wodno-kanalizacyjne oraz skrzynkę energetyczna, a gaz przebiega przy granicy działki. Taki ideał nie zdarza się jednak tak często jak byśmy chcieli, pamiętajmy także że cena działki będzie zawsze duże wyższa od działek, które uzbrojenia nie posiadają (i jest to w pełni uzasadnione, koszty wykonania tych wszystkich przyłączeń to nie jeden lub dwa tysiące, raczej od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy w skrajnych sytuacjach).
W mojej ocenie zupełnie wystarczające jest posiadanie mediów w drodze przy granicy działki. W takim przypadku należy jeszcze udać się gminy lub popytać sąsiadów czy sieć wodno-kanalizacyjna jest gminna czy jest prywatna. Jeżeli jest gminna to nie powinno być problemu z podłączeniem się do sieci, jednak jeżeli jest prywatna to zazwyczaj właściciel tej sieci pobiera opłaty związane z podłączeniem się do sieci.
Z prywatnym przyłączem wodno-kanalizacyjnym do działek spotkałem się w Gminie Świeszyno (np. Konikowo, Niekłonice), Gminie Sianów (np. Szczeglino), w pozostałych lokalizacjach zawsze miałem do czynienia z sieciami gminnymi.
Z mojego doświadczenia, wynika że tak naprawdę do wybudowania domu niezbędna jest energia elektryczna. W przypadku wody można wykopać studnię, kanalizacja – oczyszczalnia ekologiczna lub szambo, w przypadku gazu z reguły niezbędny jest do ogrzania domu, a mamy wiele innych alternatywnych rozwiązań np. pompa ciepła lub piece na ekogroszek lub pelet.
4. Dojazd i dostęp do drogi
W tym temacie idealnym rozwiązaniem jest jeżeli droga dojazdowa do działki jest własnością Gminy. Jeżeli droga dojazdowa jest gruntowa, to w takim przypadku jest duża szansa że w przyszłości Gmina zrealizuje inwestycję polegającą na utwardzeniu drogi (np. ją wybrukuje, zrobi chodniki oraz latarnie).
Często spotykanym rozwiązaniem jest także udział w drodze dojazdowej do działki, w takim przypadku za wszelkie prace związane z utwardzeniem drogi będzie spoczywał na właścicielach.
Realizowanie wszelkich inwestycji na drodze będzie wymagało zgody wszystkich współwłaścicieli drogi.
5. Cena
O cenie celowo piszę na końcu, ponieważ wszystkie powyższe cechy działki się na nią składają. W skrócie im lepszy dojazd, im lepsza infrastruktura techniczna i atrakcyjniejsza lokalizacja tym wyższa cena. Często szukając działki klienci patrzą na cenę osobiście odradzam takie poszukiwanie działki. Czasem lepiej jest dołożyć do ceny dwadzieścia a nawet trzydzieści tysięcy i kupić działkę z uzbrojoną lub z dogodnym dostępem do mediów, z dobrym dojazdem niż kupić tańszą działkę. Często okazuje się że koszty uzbrojenia działki, inwestycja w drogę dojazdową znacznie przekracza różnicę w cenie działki. I tak w obrębie tej samej miejscowości np. Konikowo, Niekłonice, Stare Bielice mamy działki w różnych cenach, ale z reguły te które na pierwszy rzut oka wydają się atrakcyjne finalnie są droższe.
Podsumowując kupowanie działki i wybieranie swojego miejsca na ziemi nie jest proste. Jest to skomplikowany proces w którym trzeba wziąć pod uwagę bardzo dużo zmiennych.
Natomiast najważniejszą kwestią jest to gdzie chcemy mieszkać. Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja to trzy najważniejsze cechy działki, z każdą inną można sobie poradzić lub znaleźć alternatywne rozwiązanie.
Poniżej linki do działek w różnych miejscowościach:
